Il caso della pensionata che denuncia da anni presunte anomalie nella gestione del proprio stabile apre un nuovo interrogativo. Prima l’attività sarebbe stata svolta personalmente, successivamente sarebbe comparsa una S.r.l.s. che, secondo la documentazione camerale mostrata dall’utente, opererebbe nel settore delle pulizie e del giardinaggio. Ma cosa prevede realmente la legge per amministrare un condominio?

SAN GIOVANNI LA PUNTA (CT) – Chi amministra realmente questo condominio? Chi è stato formalmente nominato dall’assemblea? E, soprattutto, la persona o la società incaricata possiede tutti i requisiti prescritti dalla legge per esercitare l’attività di amministratore condominiale?

Sono le nuove domande sulle quali l’Associazione dei Consumatori d’Italia – Consitalia intende accendere i riflettori nell’ambito del caso della pensionata di cui ci siamo già occupati e della quale continuiamo a non rendere pubbliche le generalità.

Una vicenda nata dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto dell’edificio, proseguita con lavori, somme anticipate e, secondo la donna, mai rimborsate, per arrivare successivamente a contestazioni sulla contabilità, decreti ingiuntivi, procedure esecutive e trattenute che avrebbero interessato persino la pensione.

Adesso emerge un’altra questione che merita di essere chiarita.

Chi aveva titolo e requisiti per amministrare quel condominio?

PRIMA SENZA UNA SOCIETÀ, POI ARRIVA UNA S.R.L.S.

Secondo la documentazione e la ricostruzione consegnate dalla pensionata a Consitalia, il soggetto che avrebbe avuto un ruolo centrale nella gestione dello stabile avrebbe inizialmente operato personalmente, senza che – secondo quanto sostiene la donna – fosse chiaro attraverso quale struttura professionale o imprenditoriale esercitasse tale attività.

Successivamente sarebbe stata costituita una S.r.l.s.

Ed è proprio sulla documentazione societaria che Consitalia intende effettuare ulteriori verifiche.

Secondo la visura camerale mostrata dalla pensionata, infatti, le attività indicate sarebbero riconducibili principalmente a pulizie, manutenzione e/o giardinaggio.

La domanda nasce spontanea:

una S.r.l.s. che risulta operare nel settore delle pulizie e del giardinaggio può amministrare condomìni?

COSA DICE DAVVERO LA LEGGE

Su questo punto è necessario essere estremamente precisi.

La risposta non può essere semplicemente “no”.

La legge italiana consente infatti espressamente anche alle società di assumere l’incarico di amministratore condominiale.

Il punto decisivo è un altro.

L’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio, stabilisce quali requisiti debbano possedere coloro che esercitano l’incarico.

Tra questi figurano il godimento dei diritti civili, l’assenza di determinate condanne penali e misure di prevenzione, la mancata interdizione o inabilitazione e l’assenza del proprio nominativo dall’elenco dei protesti cambiari.

Per l’amministratore professionale sono inoltre richiesti, salve le eccezioni espressamente previste dalla legge:

un diploma di scuola secondaria di secondo grado, la frequenza di un corso di formazione iniziale e lo svolgimento della formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Esistono specifiche deroghe, tra cui quella prevista per l’amministratore nominato tra i condomini dello stabile relativamente ai requisiti di diploma e formazione, oltre alla disciplina transitoria prevista per chi già svolgeva l’attività prima dell’entrata in vigore della riforma.

ANCHE UNA SOCIETÀ PUÒ AMMINISTRARE. MA I REQUISITI NON SCOMPAIONO

Ed è qui che la vicenda di San Giovanni La Punta diventa interessante.

L’art. 71-bis consente espressamente alle società previste dal Titolo V del Libro V del Codice civile di amministrare condomìni.

Una S.r.l. o S.r.l.s., quindi, non è automaticamente esclusa.

Ma costituire una società non significa poter aggirare i requisiti personali previsti dalla normativa.

Quando l’incarico viene assunto da una società, la legge richiede infatti che i requisiti siano posseduti dai soggetti individuati dall’art. 71-bis e, in particolare, dagli amministratori e dai dipendenti concretamente incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione condominiale.

E allora la domanda corretta non è:

«Una società di pulizie può amministrare un condominio?»

La domanda corretta è:

«Chi è stato nominato amministratore di questo condominio e le persone che esercitano concretamente quelle funzioni possiedono tutti i requisiti previsti dall’articolo 71-bis?»

È esattamente questo che Consitalia intende verificare.

LA VISURA CAMERALE NON BASTA: SERVONO I VERBALI DI NOMINA

La visura camerale rappresenta un punto di partenza, non una sentenza.

Per comprendere cosa sia realmente accaduto bisognerà confrontare la documentazione societaria con i verbali delle assemblee condominiali.

Occorrerà verificare anno per anno:

chi sia stato nominato amministratore;

se sia stata nominata una persona fisica oppure la S.r.l.s.;

quale denominazione e codice fiscale risultino dai verbali;

chi abbia accettato formalmente l’incarico;

chi abbia sottoscritto rendiconti, contratti e documentazione condominiale;

chi abbia materialmente movimentato o gestito le somme del condominio;

chi abbia intrattenuto i rapporti con professionisti e imprese;

e chi abbia concretamente esercitato le funzioni proprie dell’amministratore.

Soltanto dopo questa ricostruzione sarà possibile formulare conclusioni.

IL PUNTO CENTRALE: I REQUISITI DELL’ARTICOLO 71-BIS ESISTONO?

Ed è questa la verifica che Consitalia ritiene oggi imprescindibile.

Se l’amministrazione è stata esercitata professionalmente da una persona fisica esterna al condominio, esistono i documenti comprovanti il possesso dei requisiti previsti dalla legge?

Esiste il diploma richiesto?

È stato frequentato il corso di formazione iniziale?

È stata effettuata la formazione periodica obbligatoria?

Oppure ricorre una delle specifiche deroghe previste dall’articolo 71-bis?

E, qualora l’amministratore formalmente nominato fosse invece la società, chi sono le persone fisiche che al suo interno hanno concretamente svolto l’attività di amministrazione e possiedono queste persone i requisiti prescritti dalla normativa?

Domande semplici.

E soprattutto domande alle quali dovrebbe essere possibile rispondere attraverso documenti.

E SE I REQUISITI NON CI FOSSERO?

È questo l’interrogativo che inevitabilmente si collega alle denunce presentate dalla pensionata.

La donna sostiene infatti di avere ripetutamente denunciato negli anni una serie di anomalie riguardanti proprio la gestione del condominio, la contabilità, i lavori effettuati e le somme successivamente richieste.

E allora Consitalia intende comprendere anche un altro aspetto:

nell’ambito degli accertamenti eventualmente svolti dalla Polizia Giudiziaria è mai stato verificato chi fosse formalmente l’amministratore e se possedesse i requisiti prescritti dalla legge?

Attenzione: non si può affermare oggi che la Polizia Giudiziaria “non se ne sia accorta”, perché prima occorre conoscere gli atti delle indagini, le eventuali deleghe conferite dalla Procura e ciò che fosse concretamente oggetto degli accertamenti.

Ma proprio per questo Consitalia intende chiedere chiarimenti.

COSA HA DELEGATO LA PROCURA ALLA POLIZIA GIUDIZIARIA?

Il problema, infatti, potrebbe essere ancora più a monte.

Consitalia intende chiedere, attraverso gli strumenti consentiti dall’ordinamento, quale seguito sia stato dato alle denunce della pensionata e se la Procura della Repubblica di Catania abbia conferito specifiche deleghe di indagine alla Polizia Giudiziaria.

E, nei limiti di ciò che può essere conosciuto dalla persona offesa, occorrerà comprendere se tali deleghe abbiano riguardato anche:

la posizione dell’amministratore;

la sua formale nomina;

il possesso dei requisiti professionali;

la società attraverso la quale sarebbe stata esercitata l’attività;

la documentazione contabile;

le fatture contestate;

i rapporti tra amministrazione condominiale e imprese incaricate dei lavori;

e la corrispondenza tra somme deliberate, somme riscosse e lavori effettivamente eseguiti.

Perché una denuncia complessa non può essere compresa esaminando un documento isolato.

Occorre collegare i pezzi.

E I PROCEDIMENTI CIVILI?

C’è poi una domanda ancora più delicata posta dalla pensionata.

Nel corso degli anni la controversia sarebbe approdata ripetutamente davanti all’Autorità Giudiziaria civile.

La donna si domanda quindi se, nei procedimenti nei quali ciò fosse rilevante, sia mai stata affrontata la questione della titolarità dell’incarico di amministratore e del possesso dei requisiti prescritti dalla legge.

Anche qui occorre prudenza.

Un giudice decide sulle domande, eccezioni e questioni ritualmente sottoposte alla sua cognizione secondo le regole processuali. Non è quindi corretto sostenere automaticamente che un magistrato avrebbe dovuto autonomamente effettuare una sorta di indagine amministrativa sull’amministratore del condominio.

Ma se la questione dei requisiti fosse stata specificamente dedotta e documentata negli atti processuali, allora sarebbe importante verificare quale valutazione ne sia stata fatta e quale eventuale risposta sia contenuta nei provvedimenti.

È un’altra verifica che potrà essere effettuata soltanto leggendo integralmente i fascicoli.

«TROPPE COINCIDENZE E TROPPE MANCATE RISPOSTE»

La pensionata, dal canto suo, usa parole amare.

Non vuole parlare di complotti e non intende formulare accuse nei confronti di magistrati o appartenenti alle Forze dell’Ordine.

La sua interpretazione, almeno per il momento, è quella di una possibile concatenazione di omissioni, sottovalutazioni o negligenze a più livelli, ipotesi che naturalmente dovrà essere verificata e non può essere data per accertata.

La donna pone però una domanda:

«Possibile che dopo tutte le denunce presentate nessuno abbia mai chiarito definitivamente chi amministra il condominio, a quale titolo lo faccia e se possieda realmente tutti i requisiti previsti dalla legge?»

È questa la domanda che oggi Consitalia ritiene legittimo porre alle istituzioni.

AVVOCATI, RAPPORTI LOCALI E LE DICHIARAZIONI DELLA PENSIONATA

La donna riferisce inoltre che chi gestisce il condominio sarebbe da tempo assistito da professionisti e sostiene l’esistenza di relazioni nell’ambiente locale.

Su questo punto occorre essere particolarmente chiari.

Essere assistiti da avvocati è un diritto e non costituisce, evidentemente, alcuna anomalia.

Quanto ad asseriti rapporti con esponenti politici locali, allo stato Consitalia non dispone di elementi che consentano di considerarli prova di condotte illecite o interferenze.

Qualora però la pensionata produca documenti specifici dai quali emergano rapporti concretamente rilevanti rispetto ai fatti denunciati, questi potranno essere sottoposti agli organi competenti affinché siano valutati nella sede appropriata.

Niente supposizioni.

Nomi, rapporti e responsabilità devono essere dimostrati attraverso fatti e documenti.

CONSITALIA: «CHIEDEREMO RISPOSTE, NON CONDANNE ANTICIPATE»

Consitalia intende quindi concentrare la propria iniziativa su alcuni interrogativi estremamente concreti.

Chi risulta formalmente nominato amministratore del condominio?

Da quale assemblea e con quale verbale?

La persona fisica o la società nominata possiede i requisiti dell’art. 71-bis?

Chi esercita concretamente le funzioni di amministrazione?

La formazione iniziale e quella periodica risultano effettuate, ove richieste?

Qualora si invochino deroghe, ne esistono effettivamente i presupposti?

Queste circostanze sono state rappresentate nelle denunce della pensionata?

Sono mai state oggetto di accertamenti della Polizia Giudiziaria?

E quale seguito ha complessivamente dato la Procura della Repubblica di Catania alle denunce presentate?

Non si chiede una condanna anticipata.

Si chiedono verifiche e risposte documentate.

LA LEGGE C’È. ORA BISOGNA CAPIRE SE È STATA RISPETTATA

La riforma del condominio del 2012 ha introdotto requisiti precisi proprio per evitare che la gestione di patrimoni, conti correnti, lavori e somme appartenenti ai condomini venga affidata senza adeguate garanzie.

Una società può amministrare un condominio.

Una S.r.l.s. può farlo.

Ma la forma societaria non cancella i requisiti imposti dalla legge alle persone che devono possederli né rende irrilevante l’identificazione di chi esercita concretamente l’incarico.

Ed è proprio qui che Consitalia vuole accendere i riflettori sul caso di San Giovanni La Punta.

Prima di parlare di responsabilità occorre acquisire i documenti.

Ma una volta acquisiti, le risposte dovrebbero essere inequivocabili.

Chi amministrava? A quale titolo? Con quali requisiti? Chi lo aveva nominato? E queste verifiche sono mai state effettuate dopo le denunce della pensionata?

Sono domande alle quali, dopo anni di contenzioso, questa cittadina ritiene di avere diritto a una risposta.

E saranno proprio queste le domande che Consitalia intende sottoporre, nelle forme previste dalla legge, agli uffici e alle Autorità competenti.