Un nuovo esposto porta all’attenzione della magistratura una complessa vicenda esecutiva immobiliare. Al centro della denuncia, l’utilizzo di vecchie perizie di stima, la lunga distanza temporale tra i tentativi di vendita e i dubbi sulla documentazione posta a fondamento di precedenti procedure.

Una vicenda durata molti anni, numerosi tentativi di vendita rimasti senza esito e, infine, l’aggiudicazione dell’abitazione dopo un lungo intervallo temporale.

È quanto emerge da un nuovo esposto-denuncia presentato da un cittadino coinvolto in una procedura esecutiva immobiliare, che chiede alla magistratura di acquisire integralmente i fascicoli giudiziari e verificare una serie di circostanze che, secondo il denunciante, non sarebbero mai state adeguatamente chiarite.

La richiesta non contiene, allo stato, un’accusa definitiva nei confronti di singoli professionisti o magistrati. Il cittadino chiede invece che siano gli atti ufficiali a stabilire se la procedura si sia svolta nel pieno rispetto delle regole e se siano esistiti tutti i presupposti documentali necessari.

Dodici aste deserte e poi una nuova vendita dopo quasi sette anni

Secondo quanto ricostruito dal denunciante, l’immobile sarebbe stato interessato da dodici tentativi di vendita rimasti deserti.

L’ultimo di questi risalirebbe alla fine del 2017.

Successivamente, per un periodo superiore a sei anni, non sarebbero stati celebrati ulteriori esperimenti, sino alla ripresa della vendita nel 2024.

Il nuovo esperimento, il tredicesimo, si sarebbe infine concluso con l’aggiudicazione dell’abitazione.

È proprio questo lungo intervallo temporale ad aver sollevato uno dei principali interrogativi contenuti nell’esposto:

su quale valutazione economica dell’immobile è stata fondata la vendita avvenuta molti anni dopo le precedenti aste?

Le perizie sarebbero risalenti al 2006

Secondo il cittadino, dall’esame degli atti sinora disponibili non risulterebbe una nuova perizia di stima effettuata in prossimità della vendita conclusiva.

Le valutazioni utilizzate sarebbero invece riconducibili a due perizie redatte addirittura nel 2006, quindi molti anni prima della vendita definitiva.

Un dato che, da solo, non consente naturalmente di concludere che la vendita sia irregolare.

Il denunciante chiede tuttavia alla magistratura di verificare se, nel frattempo, sia stato effettuato un aggiornamento, una rivalutazione o una verifica tecnica del valore dell’immobile e, in caso contrario, attraverso quali provvedimenti sia stata ritenuta ancora utilizzabile una valutazione così risalente nel tempo.

Le due stime provenivano da altre procedure

La vicenda presenta poi un ulteriore elemento.

Le due perizie del 2006, secondo quanto denunciato, non sarebbero state originariamente predisposte per la procedura che ha portato alla vendita finale dell’immobile, ma per altre due differenti esecuzioni immobiliari.

Gli elaborati sarebbero stati successivamente utilizzati anche nella procedura più recente.

Inoltre, secondo la documentazione esaminata dal cittadino, le due stime presenterebbero valori e risultanze non coincidenti.

Da qui la richiesta alla magistratura di chiarire quale delle due valutazioni sia stata effettivamente utilizzata, se entrambe siano confluite nel fascicolo e attraverso quale provvedimento.

Il nodo dei titoli esecutivi delle vecchie procedure

Ma l’aspetto potenzialmente più delicato riguarda proprio le due procedure dalle quali proverrebbero le vecchie perizie.

Il denunciante sostiene di non essere riuscito a rinvenire con chiarezza, nella documentazione esaminata, i titoli esecutivi che avrebbero dato origine a quelle procedure.

Secondo la ricostruzione contenuta nell’esposto, si sarebbe trattato di due assegni rimasti impagati, di importo relativamente contenuto.

Il cittadino non afferma tuttavia come definitivamente accertata l’inesistenza dei titoli.

Al contrario, proprio per evitare conclusioni basate su documentazione incompleta, ha chiesto al Pubblico Ministero di acquisire integralmente i vecchi fascicoli esecutivi, verificando:

l’esistenza dei titoli originari, la loro validità, gli atti di precetto, i pignoramenti, le notifiche e la corrispondenza tra titolo e procedura avviata.

Una verifica che potrebbe assumere particolare rilievo proprio perché le perizie realizzate in quelle procedure sarebbero state poi utilizzate molti anni dopo in un’altra esecuzione immobiliare.

Sotto esame anche l’attività dei professionisti incaricati

Nell’esposto viene chiesto inoltre di ricostruire l’attività dei professionisti che, nel corso degli anni, hanno ricevuto incarichi all’interno della procedura.

Il cittadino vuole sapere quali attività fossero state concretamente delegate, quali verifiche siano state effettuate sulla documentazione già presente nel fascicolo e se siano state segnalate al giudice eventuali criticità legate alla vetustà delle perizie o alle differenze tra le due valutazioni.

Anche su questo punto il denunciante chiede prudenza.

Non viene infatti sostenuto che la mancata redazione di una nuova perizia fosse necessariamente responsabilità del professionista delegato.

L’obiettivo dichiarato è piuttosto comprendere chi fosse competente a valutare l’eventuale necessità di un aggiornamento della stima, quali segnalazioni siano state effettuate e quali decisioni siano state adottate dal giudice dell’esecuzione.

Le PEC rimaste senza un chiarimento completo

La vicenda è proseguita anche dopo la vendita e il successivo rilascio dell’immobile.

Il denunciante riferisce di aver trasmesso diverse PEC e istanze formali al professionista successivamente incaricato della custodia e della gestione della procedura, chiedendo chiarimenti e documentazione.

Le richieste avrebbero riguardato, tra l’altro, gli atti della procedura, i beni mobili presenti nell’abitazione, l’inventario, le fotografie, la destinazione dei beni, i provvedimenti del giudice e la documentazione relativa agli incarichi professionali.

Secondo quanto riferito nell’esposto, tali istanze non avrebbero ricevuto un riscontro ritenuto completo.

Anche in questo caso viene precisato che il mancato riscontro a una PEC non costituisce automaticamente un reato.

La magistratura viene invece invitata a verificare quali richieste rientrassero effettivamente nelle competenze del professionista incaricato, quali obblighi sussistessero e se le istanze siano state portate all’attenzione del giudice.

Richiesta l’acquisizione integrale dei fascicoli

Il punto centrale dell’esposto è proprio questo: non affidarsi alle sole ricostruzioni delle parti, ma acquisire direttamente i fascicoli originali.

Il denunciante chiede che vengano esaminati:

gli atti delle precedenti procedure, i titoli esecutivi, le due perizie del 2006, i provvedimenti con cui tali perizie sarebbero state utilizzate successivamente, le ordinanze di vendita, le aste deserte, le riduzioni del prezzo, gli atti relativi alla ripresa della vendita, i provvedimenti di nomina dei professionisti e le PEC successivamente trasmesse.

Soltanto attraverso questo esame, sostiene il cittadino, sarà possibile comprendere se le anomalie denunciate trovino conferma negli atti o se esista una diversa ricostruzione documentale.

La richiesta alla magistratura: “Verificare tutto prima di archiviare”

Nell’atto viene inoltre chiesto espressamente di essere informati nel caso in cui il Pubblico Ministero dovesse avanzare una richiesta di archiviazione, così da consentire alla persona offesa di esercitare le facoltà previste dal codice di procedura penale.

Analoga richiesta viene formulata con riferimento alle eventuali proroghe delle indagini, nei casi previsti dalla legge.

Il cittadino manifesta sin d’ora la volontà di utilizzare tutti gli strumenti processuali previsti dall’ordinamento qualora gli accertamenti non dovessero affrontare i punti specificamente indicati.

Una vicenda che pone una questione più ampia

Al di là del singolo procedimento, il caso pone un tema di interesse generale.

Quando una procedura esecutiva si protrae per molti anni, attraversa numerosi tentativi di vendita e utilizza valutazioni molto risalenti nel tempo, quanto è importante verificare che il valore del bene sia ancora attuale e che tutta la documentazione originaria sia pienamente ricostruibile?

E ancora: quando elaborati provenienti da differenti procedimenti vengono utilizzati in una nuova esecuzione, quali controlli devono essere effettuati sulla loro provenienza, attendibilità e utilizzabilità?

Sono domande alle quali, nel caso segnalato, dovrà eventualmente rispondere la magistratura attraverso l’esame degli atti.

Per il momento restano contestazioni e richieste di verifica, sulle quali non può essere anticipato alcun giudizio di responsabilità.

Ma proprio per la gravità delle conseguenze che una vendita immobiliare produce sulla vita di una famiglia, il denunciante chiede che ogni passaggio venga ricostruito documentalmente e che nessuna circostanza rilevante rimanga senza risposta.