L’Italia è costellata da un patrimonio immobiliare fantasma: oltre 620 mila edifici collabenti censiti al Catasto (categoria F/2) e almeno 54 mila immobili abbandonati secondo l’Istat, senza contare terreni agricoli improduttivi e interi borghi svuotati. Un patrimonio che non produce reddito, genera costi e rischi, e che molti proprietari vorrebbero semplicemente abbandonare allo Stato.
Una possibilità oggi resa concreta da una recente pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025), che ha fatto chiarezza sulla cosiddetta rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, prevista dall’articolo 827 del Codice civile.
Ma cosa accade se, nel frattempo, un cittadino ha occupato e utilizzato uno di questi immobili per oltre vent’anni, lo ha messo in sicurezza, vi ha trasferito la residenza e lo ha trattato come casa propria? La risposta apre un delicato incrocio tra diritto di proprietà, interesse pubblico e tutela dell’affidamento.
La rinuncia abdicativa: cos’è e perché oggi è possibile
L’articolo 827 c.c. stabilisce che «i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato». Perché ciò avvenga, però, è necessario che il proprietario rinunci formalmente alla proprietà, mediante un atto notarile da trascrivere nei registri immobiliari.
Per anni questa possibilità è rimasta teorica. Il Demanio ha spesso rifiutato l’acquisizione, sostenendo che la rinuncia fosse invalida se motivata solo da un interesse privato (ad esempio evitare Imu, manutenzione o responsabilità). Alcuni tribunali di merito avevano addirittura negato la validità della rinuncia priva di una “utilità sociale”.
La Cassazione a Sezioni Unite ha invece chiarito un principio fondamentale:
👉 la rinuncia alla proprietà è un atto unilaterale valido anche se sorretto da una mera convenienza individuale, e non richiede alcuna giustificazione sociale.
È una svolta che rende finalmente operativa una norma rimasta a lungo inattuata.
Il nodo irrisolto: chi vive nell’immobile da oltre 20 anni
La vera questione emerge quando questi immobili non sono realmente “vuoti”.
Immaginiamo il caso (tutt’altro che raro) di un cittadino che:
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occupa un immobile abbandonato da oltre 20 anni;
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esegue lavori di messa in sicurezza a proprie spese;
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lo utilizza in modo continuativo, pubblico e pacifico;
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vi trasferisce la residenza anagrafica;
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paga utenze, tributi locali, e agisce come unico possessore.
In diritto italiano questo scenario ha un nome preciso: usucapione.
Usucapione: il possesso che diventa proprietà
L’articolo 1158 c.c. stabilisce che la proprietà dei beni immobili si acquista per usucapione con il possesso continuato per vent’anni.
Affinché l’usucapione maturi, il possesso deve essere:
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continuo e ininterrotto;
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pacifico (non violento né clandestino);
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pubblico;
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uti dominus, cioè come proprietario, non come ospite o detentore.
👉 Non è necessario un titolo scritto, né il consenso del proprietario originario.
👉 I lavori di messa in sicurezza e la residenza anagrafica sono indizi fortissimi di possesso qualificato.
Se questi requisiti sono presenti, il diritto di proprietà si è già trasferito, anche se non ancora dichiarato da un giudice.
Rinuncia del vecchio proprietario vs usucapione del possessore
Ed ecco il punto cruciale:
la rinuncia abdicativa non può colpire un bene che non è più nella disponibilità giuridica del rinunciante.
Se al momento della rinuncia:
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l’usucapione si è già perfezionata (sono trascorsi i 20 anni),
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oppure il possesso è in corso di maturazione in modo evidente,
lo Stato non acquista automaticamente il bene, perché:
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il proprietario originario potrebbe non essere più tale;
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il possessore ha un’aspettativa giuridicamente tutelata.
In caso di conflitto, spetta al giudice civile stabilire:
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se l’usucapione è maturata;
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se la rinuncia è opponibile;
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se il bene entra davvero nel patrimonio dello Stato.
Il punto di vista europeo: tutela dell’affidamento e funzione sociale
Anche il diritto europeo rafforza questa lettura.
Corte EDU – Articolo 1 Protocollo n. 1 CEDU
La Corte europea dei diritti dell’uomo tutela il pacifico godimento dei beni, includendo situazioni di fatto consolidate e l’affidamento legittimo.
Privare chi ha vissuto per decenni in un immobile, investendovi risorse e costruendovi una vita, senza un serio bilanciamento di interessi:
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può essere considerato sproporzionato;
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può violare il principio di equità sostanziale.
Funzione sociale della proprietà
Sia l’art. 42 della Costituzione italiana sia la giurisprudenza europea insistono su un concetto chiave:
👉 la proprietà non è solo un titolo, ma una funzione.
Chi ha restituito utilità sociale a un bene abbandonato ha, di fatto, realizzato quella funzione.
Conclusione: una riforma utile, ma non cieca
La sentenza della Cassazione rappresenta una svolta importante per liberare lo Stato e i cittadini da un enorme patrimonio improduttivo. Tuttavia, la rinuncia abdicativa non può diventare uno strumento per cancellare storie di recupero silenzioso, né per penalizzare chi ha supplito all’inerzia dei proprietari e delle istituzioni.
In presenza di:
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possesso ultraventennale,
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uso abitativo stabile,
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interventi di conservazione,
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radicamento personale e familiare,
la strada corretta resta l’accertamento giudiziale dell’usucapione, non l’acquisizione automatica al Demanio.
La vera sfida, oggi, è trasformare l’abbandono in valore senza sacrificare il diritto vivente: quello che nasce, giorno dopo giorno, dall’uso responsabile dei beni comuni.